ARTÍCULO 68 LEY 18387: Promesa de compraventa no queda abarcada en las excepciones de la ley

Breve comentario a cargo del Dr. Esc. Dario Willebald Buffa

El caso que les traigo a continuación es el siguiente:

Promesa de compraventa inscripta en la que la sindico pide que sea rescindida por aplicación del artículo 68.

La parte perjudicada alega que el derecho del promitente comprador está excluido del artículo 68 inciso primero de la ley concursal.

La doctora Rodríguez Mascardi considero en esta sentencia que dicho contrato queda incluido en tal artículo: “Para que no quedase abarcada por el art. 68 debería tratase de un contrato garantizado por otro por el que se constituya un derecho real de prenda o de hipoteca. La obligación que permanece incumplida es la de transferir el dominio, a mayor abundamiento el compareciente no acreditó haber integrado el precio y el uso exclusivo de su imagen en relación a un proyecto inmobiliario que no tuvo ejecución, según informa el sindico ni siquiera se marcaron los lotes”

A continuación transcripción a texto completo

JUZGADO LETRADO DE CONCURSO DE PRIMER TURNO

MONTEVIDEO, 27 de Marzo de 2015

Vistos para resolución estos autos caratulados "LBJ- Oposición a la rescisión de promesa- IUE 40-126/2014",

RESULTANDO:
1) Que a fojas 30 comparece la letrado en procuración oficiosa de LBJ y se opone a la rescisión unilateral de promesa de compraventa inscripta y efectuada por la sindico y en subsidio solicita se excluya de la masa la parte del inmueble que le pertenece, en subsidio se verifique el crédito derivado y se fije los daños y perjuicios provocados. Expresa en síntesis: que el representado es promitente comprador de la fracción que identifica por lo que suscribió la promesa inscripta y se le entregó la posesión del inmueble. El precio pactado es la suma de U$S 144.000 y la forma de pago en cuotas. Se pacto la compensación entre las obligaciones emergentes de la promesa y el contrato de uso, imagen, nombre y firma suscrito entre las partes. El predio nunca ingresó al régimen de propiedad horizontal. El precio referido en la promesa y el contrato de uso se extinguirían a medida que se hicieran exigibles. El derecho del promitente comprador está excluido del art.68 inciso primero de la ley concursal, posee un derecho real mayor en tanto se integró el precio, y subsidiariamente moviliza las pretensiones subsidiarias de restitución de precio, verificación del crédito y fijación de daños y perjuicios.
2) A fojas 53, comparece la sindico y expresa en síntesis que no se ha acreditado las obligaciones asumidas y cumplidas por el opositor, ni el uso exclusivo de su imagen en relación al proyecto inmobiliario, por lo que no considera acreditada la compensación que se invoca. El proyecto no tuvo ejecución y no se realizaron ni siquiera las obras mínimas de infraestructura. El contrato está incluido en los que pueden ser rescindidos según el artículo 68. El oponente no tiene un derecho real mayor por lo que solicita se desestime la oposición.

CONSIDERANDO:
1) Cabe señalar liminarmente que el nuevo régimen concursal introdujo en nuestro derecho la facultad otorgada al deudor concursado con la autorización del interventor y al sindico de rescindir unilateralmente los contratos pendientes de ejecución(art.68 Ley 18.387). Esta facultad excepcional como señala el profesor Creimer en tanto altera las reglas emanadas del derecho contractual en sede de incumplimiento y la posición misma de los acreedores concursales es de interpretación estricta y debe ser ejercida en base a parámetros emergentes del buen fin del proceso concursal.

Adviértase que a diferencia del modelo español en que la rescisión de los contratos en interés del concurso debe ser precedido de un contencioso en que las partes son oídas y el juez lo resuelve, la ley uruguaya se aparto de esté consagrando que basta con la decisión unilateral de los legitimados con tal de que sea notificado a la otra parte en tiempo. 

En su redacción originaria la ley se refirió a todos los contratos con obligaciones pendientes de ejecución a cargo del concursado sin identificarlos, posteriormente la ley interpretativa 18.937 consagró que esa facultad no alcanza a las cesiones de créditos ni a las prendas hipotecas constituidas sobre bienes o derechos del deudor.
En sede doctrinaria la Profesora María Wonsiak expresa claramente que la otra parte no puede cuestionar el derecho ejercido por el concursado o el sindico en su caso salvo si hubo abuso en el ejercicio de tal facultad.

2) En la especie se trata de una promesa de compraventa inscripta que puede ser rescindida unilateralmente por el síndico. Para que no quedase abarcada por el art. 68 debería tratase de un contrato garantizado por otro por el que se constituya un derecho real de prenda o de hipoteca. La obligación que permanece incumplida es la de transferir el dominio, a mayor abundamiento el compareciente no acreditó haber integrado el precio y el uso exclusivo de su imagen en relación a un proyecto inmobiliario que no tuvo ejecución, según informa el sindico ni siquiera se marcaron los lotes.

No hubo la compensación invocada dado que el complejo y el edificio nunca llegaron a existir, en definitiva solo cabe concluir que no es de recibo la oposición deducida en autos.

3) En cuanto a la pretensión subsidiaria de que se excluya de la masa activa sus derechos sobre el padrón que identifica no es ajustada a derecho dado que la ley lo que prevé en estos casos es la existencia de un crédito concursal debiendo el juez fijar el monto de los daños y perjuicios.

4) En la especie, a los efectos pretendidos de estimar el crédito deberá previamente el opositor estimar y acreditar el monto de los daños y perjuicios que correspondieren.

Por tales fundamentos SE RESUELVE:

No ha lugar a la oposición deducida, debiendo el compareciente acreditar el monto de los daños y perjuicios a los efectos de su inclusión como crédito concursal en este proceso.

Notifíquese personalmente.

DRA TERESITA RODRIGUEZ MASCARDI - Juez Letrado